Diese Frage stellte mir eine Mandantin, deren Ehemann sich von ihr gerade getrennt hatte. Beide hatten den Mietvertrag während der Ehe abgeschlossen. Nun wollte sie wissen, wer für die Mietzahlungen gegenüber dem Vermieter zukünftig gerade steht und ob das Mietverhältnis vom Ehemann alleine wie von ihm angekündigt gekündigt werden kann, damit er keine Miete mehr zahlen muss.
In der Trennungszeit, also in der Zeit bis zur Rechtskraft der Scheidung, können die Eheleute ohne Zustimmung des Vermieters einen Mietvertrag nicht ändern, dieser beleibt also unverändert bestehen. Auch der Ehegatte, der ausgezogen ist, haftet somit dem Vermieter weiterhin für die Miete (einschließlich der Nebenkosten). Muss er Miete zahlen, kann er von dem Bewohner der Wohnung dann aber Erstattung verlangen. Eine Beteiligung an den Mietkosten erfolgt aber im Normalfall über den Unterhalt, weshalb es wichtig ist, dass dieser am besten noch im Monat nach der Trennung sofort bei dem anderen Ehegatten, der ausgezogen ist, geltend gemacht wird. Verbleibt einer der Ehepartner auch nach der Scheidung in der angemieteten Wohnung, gibt es eine oft nicht bekannte einfache Möglichkeit: Beide Eheleute teilen dem Vermieter schriftlich mit, dass sie die Mietwohnung nach der Scheidung einem von ihnen überlassen. Mit Zugang dieser Erklärung setzt sich das Mietverhältnis allein mit dem verbleibenden Ehegatten fort (§ 1568a Abs. 3 BGB). Dies betrifft auch die Mietkaution, über die der Vermieter allerdings erst bei einer späteren Beendigung des Vertrages abzurechnen hat. Der Vermieter kann nichts dagegen unternehmen, dass er nach der Scheidung nur noch einen statt zuvor zwei Mieter hat. Wichtig ist noch, dass dieses Vorgehen nach § 1568a Abs. 3 BGB nur im Jahr nach der Scheidung möglich ist, danach erlischt der betreffende Anspruch auf Umgestaltung des Mietverhältnisses.
Anders ist es, wenn einem Ehegatten die Wohnung selbst gehört und der andere in ihr weiterhin – etwa wegen der Betreuung der Kinder – wohnen bleibt. In der Trennungszeit ist dafür an sich eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, wenn auch nicht sofort nach der Trennung, sondern erst nach einer im Einzelfall zu bestimmenden Übergangszeit. Besteht daneben jedoch ein Unterhaltsanspruch, wird der Umstand des kostenlosen Wohnens dort über die Anrechnung eines sog. Wohnwerts berücksichtigt. Ein zusätzlicher Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht dann nicht (mehr). Verbleibt es bei dieser Situation auch nach der Scheidung, kann der Eigentümer der früheren Ehewohnung den Abschluss eines Mietvertrages mit dem anderen früheren Ehegatten verlangen (§1568a Abs. 5 BGB). Aber auch nur binnen eines Jahres nach Scheidung.
Übrigens: Kommt es zur Beendigung des Mietverhältnisses, kommt es auch oft zu Streitigkeiten mit dem Vermieter zum Thema Schönheitsreparaturen. Hierzu hat der Bundesgerichtshof (BGH) in mehreren Urteilen vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14 u.a.) seine Rechtsprechung zugunsten der Mieter geändert: An sich trägt nämlich nach dem Gesetz der Vermieter die Renovierungspflicht. Die formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist jedoch bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung unwirksam. Ob die Wohnung bei Einzug renoviert war oder nicht, bemisst sich nach dem Gesamteindruck. Auch die sog. Quotenabgeltungsklauseln hat der BGH nun in Mustermietverträgen für unwirksam erklärt. Die Klausel betrifft den Fall, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungsspuren z.B. aufweist, die Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen jedoch noch nicht abgelaufen sind. Liegt eine solche Klausel vor, muß der Mieter zukünftig also keine Kosten mehr für die Schönheitsreparaturen übernehmen.
Ihr Dr. Johannes Mierau
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Familien- und Erbrecht